潘悦 制图
2月26日，首单城市更新形式中原金隅智造工厂REIT登陆上交所，汇添富九有通医药REIT也将于2月27日在上交所上市往返，至此公募REITs市集上市产品将增至63只。
2024年以来，公募REITs加快推新，前年全年共刊行了29只产品，本年则有五只产品已上市或本周上市，现在钞票类别扩容死党通基础要领、仓储物流、保险性租出住房等九类钞票。跟着市集日趋熟练，投资者关于更多优质钞票上市的需求更加症结。群众指出，曩昔公募REITs市集限制进一步扩容，需要简化刊行进程、优化估值与往返体系、扩大长久资金参与，以及鼓舞扩募机制的强化和专项立法的长远。
产业园REITs增至17只
动作首单城市更新形式，中原金隅智造工厂REIT关于追求得当收益的投资者而言颇具蛊惑力，在发售阶段便赢得资金热捧。该产品于本年1月17日至1月20日发售，发售价钱为2.839元/份，首募限制为11.36亿元。公众发售提前收尾召募，基金比例配售前累计吸金403.871亿元。基金公众投资者和网下投资者认购请求阐明比例永诀为0.346%和1.392%，即公众认购和网下认购倍数永诀为288.787倍和71.83倍。
中原金隅智造工厂REIT的底层钞票为金隅智造工厂产权一期形式，位于北京市海淀区西三旗，2017年前为金隅天坛居品公司的分娩基地。跟着北京城市功能定位变化，金隅集团以原金隅天坛居品公司分娩空间为载体，通过对存量工业厂房周转阅兵升级，打造以智能制造为中枢产业并辅以部分产业配套的更动式科技产业园区，形式总建筑面积为9.09万平素米。
据先容，金隅智造工厂产权一期形式已成为北京市上地区域东升板块区域内运营熟练得当的产业园形式，定位为智能制造及工业研发，主要为科技实行和期骗做事业类佃户。为止2024年9月30日，金隅智造工厂产权一期形式可出租面积共计84944.41平素米，已出租面积为76669.37平素米，出租率为90.26%，运营跳跃六年，已参加运营稳依期。为止2024年9月30日，基础要领形式钞票估值总共11.08亿元。基金发售公告表示，中原金隅智造工厂REIT的2025年度预测年化现款流分配率为6.96%。
自2021年6月首批公募REITs中博时蛇口产园REIT等三个产品上市，至这次中原金隅智造工厂REIT登陆上交所，现在已上市的产业园REITs形式共有17个，是已上市产品数目最多的类型。
业内东谈主士指出，产业园区是产业发展的弘远载体，跟着我国产业结构的升级和优化，各种产业园区将迎来新的发展机遇。产业的发展会带动园区的设立和运营，提高园区的出租率和房钱水平，进而进步产业园REITs的钞票价值和收益水平。同期，产业园REITs的发展也为产业园区提供了更多的资金复古，促进产业园区的升级和延迟，变成产业与REITs市集的良性互动，推动产业园REITs市集限制的抓续增长。
2024年以来刊行提速
从刊行节律看，前年以来公募REITs刊行提速。Wind数据表示，63只已上市或本周上市的产品中，34只为2024年以后上市。具体看，在公募REITs市集运转的2021年，共有11只产品刊行上市，刊行限制总共为364.13亿元；2022年，共有13只公募REITs产品上市，刊行限制总共为419.48亿元；2023年仅有5只产品上市，刊行限制为170.92亿元；2024年，新刊行上市的公募REITs产品有29只，刊行限制达655.17亿元。
2025年上新的产品中，除中原金隅智造工厂REIT和汇添富九有通医药REIT外，其余三只永诀为国泰君安济南动力供热REIT、易方达华威市集REIT、中航易商仓储物流REIT，刊行限制永诀为14.96亿元、15.16亿元和21.02亿元。
市集迈入常态化刊行阶段的同期，公募REITs上市钞票类型日趋丰富，2024年新增了消耗基础要领类、水利要领类形式，2025年又迎来第一只市政要领类形式。
为止2025年2月26日，公募REITs市集上的已上市形式涵盖了交通基础要领、仓储物流、保险性租出住房等九类钞票。从刊行上市限制看，交通基础要领类产品居首，共有13个形式上市，刊行总限制达687.71亿元；园区基础要领类和消耗基础要领类形式数目永诀有17个和8个，刊行总限制永诀为270.62亿元和213.26亿元；动力基础要领类形式和仓储物流类项考虑刊行总限制也跳跃百亿元，永诀为188.95亿元和153.63亿元，形式数目均为7个；此外，保险性租出住房类形式有8个，刊行总限制为94.19亿元，生态环保类形式有2个，刊行总限制为31.88亿元，市政要领类和水利要领类形式永诀有一个。
市集限制抓续扩容可期
跟着市集日趋熟练，投资者关于市集限制扩容和更多优质钞票上市的需求更加症结。中信建投证券预测，为止2025年末，国内公募上市REITs有望达到85只，波及限制2450亿元。
大公外洋暗意，展望2025年文化旅游、养老公募REITs有望告捷刊行，填补市集空缺，钞票混装或可进一步抑遏大类行业适度，市集活跃度与投资者参与度有望抓续进步。
南开大学金融发展参谋院院长田利辉对《经济参考报》记者暗意，2024年以来，国度发改委、证监会等部门密集出台计谋，明确常态化刊行机制，简化审核进程，并扩大钞票范围至养老、文旅、新动力等规模，变成“首发+扩募”双轮驱动步地。现时，REITs产品结构（“公募基金+ABS”）逐渐得当，二级市集流动性改善，中证REITs全收益指数年内涨幅超9%，蛊惑更多机构和个东谈主投资者参与。REITs通过周转存量钞票（如基础要领、营业地产等）复古实体经济，变成存量钞票与新形式投资的良性轮回。
田利辉暗意，曩昔公募REITs市集限制进一步扩容，还需简化刊行进程、优化估值与往返体系、扩大长久资金参与，以及鼓舞扩募机制的强化和专项立法的长远。他指出，现时REITs刊行周期在10个月以上，需压缩合规审核时候，优化形式估值机制竞猜大厅，减少国有钞票流失挂牵，荧惑国企和民企优质钞票入市。同期，需要推动REITs ETF、指数期货等繁衍品发展，增强订价功能；引中计下报价高价剔除机制，均衡一级刊行与二级市集价钱。要看到社保基金、待业金等设立型资金占比不及25%，需通过计谋指令进步其参与度。此外，放宽可扩募钞票限制条目，复古REITs通过扩募收尾限制增长，耕种龙头形式。此外，也应试虑推动REITs孤独税收轨制，明确司帐解决划定，镌汰运营资本。